L’UFC Que Choisir propose les 5 Mds € de « cautions locatives » à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), mais les banques pourraient les centraliser.

L’UFC Que Choisir vient de proposer[1], outre deux autres idées pour améliorer la situation des locataires, « le placement auprès de la Caisse des dépôts et consignations des dépôts de garantie pour dégager des intérêts servant à la solidarité nationale en matière de logement». Ce faisant, elle s’attaque à ce que la pratique et le public appellent souvent « la caution » et qui est un dépôt de garantie (en droit français, en effet, « la caution », est le contrat de caution lui-même ou la personne qui s’oblige par un tel contrat).

L’association, dans son enquête sur les pratiques des agences immobilières, justifie sa position : « Il n’y a donc aucune raison objective pour que le propriétaire encaisse le dépôt de garantie : la somme versée pourrait donc être mise sous séquestre auprès de la Caisse des dépôts et consignations. L’argent serait placé et les intérêts permettraient de financer des aides à destination de locataires en difficulté. Pour éviter de multiplier les organismes, l’UFC-Que Choisir propose que les revenus nets de ce fonds servent à augmenter le budget des Fonds Solidarité Logement gérés par les départements. ». Viser les intérêts de ces fonds – et non leur emploi – relève d’une vision naïve de ce qu’est la monnaie et de ce que sont les mécanismes de haute finance des circuits financiers, on va y revenir. Il n’en reste pas moins que l’idée initiale est intéressante.

Passons sur le séquestre car ce dépôt spécial ne conviendrait guère pour la relation conventionnelle entre les locataires et l’établissement dépositaire. D’ailleurs, un tel dépôt des locataires s’envisage mal. Soit il donnerait à la CDC 12 millions de comptes à gérer (activement, car il faudrait une attestation de dépôt et à terme émettre les chèques de restitution), soit 12 millions de conventions de dépôt à conclure avec un public qu’elle ne connaît pas. Le coût important de ce canal financier le rend probablement impraticable. Mieux vaudrait que chaque locataire fasse ce fameux dépôt de garantie auprès d’un établissement de crédit : tout le monde à une banque ! Ce serait un dépôt bancaire hors la technique de la convention de compte – comme il en existe parfois (une banque n’a pas besoin d’ouvrir un compte pour recevoir un dépôt, contrairement à ce qui est cru). A choisir cette voie, certains diront autant le faire faire par la CDC ; ce serait ignorer les trois avantages des banques : elles disposent d’un vaste réseau d’agence que ces dépôts ne satureraient pas ; elles ont toutes les informations sur les clients (et un système informatique d’information produisant des attestations de reçus des dépôts à jour de la clientèle ; et surtout et enfin, le fait de connaître parfaitement le client permet de conclure un contrat de dépôt en un clin d’œil sans avoir à consigner l’identité.

Le problème de l’usage des fonds est un troisième aspect. L’association vise le magot de 5 milliards d’euros au vu des 12 millions de locations futures et en cours : « … le parc locatif est constitué de 11,7 millions de logements : 5,1 millions en secteur social et 6,6 millions en secteur libre. Le loyer annuel moyen (hors charges) est de 4 200 euros en secteur social et 6 200 euros en secteur libre. En prenant en compte les loyers actuels, le fonds avoisinerait un montant de 5,2 milliards. Le placement de cette somme à 3 ou 4 % permettrait de dégager 150 à 200 millions d’euros chaque année pour la solidarité nationale en matière de logement. Tout en simplifiant la restitution du dépôt de garantie en la confiant à un tiers désintéressé, la proposition de l’UFC-Que Choisir permettrait en outre d’accroître la solidarité nationale en matière de logement. ». Les considérations sur les intérêts ne sont pas l’essentiel car le dépôt bancaire (ou quasi-bancaire auprès de la CDC) n’est pas un dépôt cantonné : il est de libre utilisation dans le cadre des limites des règles prudentielles des « établissements financiers ».

L’important serait donc de déterminer le montage utile entre les banques et la CDC, soit les termes de la convention de centralisation (taux de centralisation des banques), à laquelle la participation de l’Etat viserait à déterminer le taux de mise à disponibilité des sommes en CDC auprès des organes en charge du logement – et spécialement social). Voilà une chose connue avec la pratique de l’épargne réglementée et les mécanismes de centralisation des livrets d’épargne. On ne doute pas par ailleurs que la CDC saurait parfaitement travailler avec tous ces organismes du logement, notamment ceux décentralisés.


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[1] Logement locatif : des pratiques bien peu louables, août 2011.