Le nouvel article 1865-1 du Code civil : un article de droit commun des sociétés ?

Article 1865-1
(en vigueur depuis le 27 juin 2026, Création LOI n°2026-534 du 25 juin 2026 - art. 68)
I. - A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par :
1° Un acte authentique ;
2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ;
3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l'ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d'expert-comptable et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.
Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier.
II. - Le I du présent article n'est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier.

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Sur le plan des principes, ce texte, de 2026, bien que placé dans la législation sur les sociétés civiles, consacre en droit civil la notion de société immobilière, mais il s’applique en vérité à toute personne morale. En ce sens, c’est plus ou autant un article de droit commun des sociétés (C. civ., art. 1832 et s.) qu’une disposition sur la société civile. On peut du reste ajouter que la cession de droits sociaux est un mécanisme de droit commun des sociétés, avec parfois des règles détaillées (l’acquisition ou la souscription de « parts sociales non négociables » pas le conjoint commun en biens avec des biens communs et non ses biens propres en remploi, art. 1832-2 ; voir aussi l’article 1843-4 mécanisme général de cessions dans des conditions spéciales).

Le placement ce l’article 1865-1 dans la législation et le régime juridique de la société civile s’explique, sinon se justifie, par la section 6 dans laquelle il est inséré : elle est consacrée aux cessions de parts sociales (art. 1861 et s., C. civ.). Cela collait bien à l’objet de l’article. Cependant, la section traite aussi du nantissement des parts sociales, autre opération sur droits sociaux (on sait aussi qu’il existe la location, le prêt, l’usufruit…). En outre, sociologiquement, la disposition vise spécialement les SCI ; ce sont des sociétés civiles qui sont généralement utilisées pour faire des opérations immobilières. Il est néanmoins imparfait de traiter dans cette section, comme le fait le texte, des « personnes morales » et des « actions » (de sociétés). Mais aucune loi n’est parfaite…

L’objet du nouvel article est « la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière » ; voilà qui souligne la cession de droits sociaux, c’est l’acte le plus fréquent du droit des sociétés : il concrétise la force de la société en permettant une véritable « circulation » des associés. L’idée est une provocation : la vision ordinaire est la circulation (mot assez souvent utilisée en matière de titres) des titres, droits sociaux : parts sociales et actions.

On passe sur le II qui pose une exception relative au CMF.

Les mots « parts sociales ou d'actions d'une personne morale » sont une sorte d’euphémisme. Les droits sociaux ainsi visés sont les principaux titres et la personne morale en cause nous semble alors, par nature, une société. Mais il est vrai que « parts sociales », en creusant bien, doit pourvoir viser des situations originales : on fait une réserve de prudence. Mais ce sont des sociétés dont il sera question dans 99 % des cas quand sont en cause des parts sociales. C’est certain et sans réserve s’agissant des actions : elles sont toujours le résultat des émission d’une « société par actions ».

La « prépondérance immobilière » vise, quant à elle, le patrimoine social de la société. Plus précisément, elle vise les actifs, pour parler commodément les biens de la société. Il est donc utile de distinguer, dans le patrimoine, les actifs. Ces actifs peuvent provenir bien entendu des apports (ces actifs sont le résultat de la formation du capital social, ou d’une augmentation dudit capital). S’ils sont immobiliers en majorité, alors ces biens immobiliers caractérisent la caractère immobilier de la société.

Le texte de référence qui permet de consacrer cette notion civile est une disposition posée pour établir une règle fiscale. Le texte qui pose la définition utile est l'article 726, I, 2° du Code général des impôts. Il définit la société à prépondérance immobilière comme la personne morale (non cotée) : « [...] dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France [...] ». L’enregistrement fiscal fait que les cessions de droits sociaux de ces sociétés, à prépondérance immobilière, sont plus taxé (5 %) que les autres ; leur cession est plus taxée !

Un autre dispositif fiscal évoque la prépondérance immobilière. L'imposition des plus-values réalisées par des associés personnes physiques, à nouveau lors de la cession de leurs parts (sociétés relevant de l'impôt sur le revenu). L'article 150 UB du CGI se sert aussi du critère de la prépondérance immobilière, soit lorsque son actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers ; mais, cette fois, est considérée les trois exercices précédant la cession, et non seulement le dernier exercice.
Voilà en deux points les références fiscales de la technique qui vise la prépondérance immobilière, sachant que l’article 1865-1 vise le premier de ces textes.

Sur le plan pratique ou professionnel, cet article consacre une demande voire revendication des notaires. Ici, le formalisme exigé est cependant consacré pour la lutte contre le blanchiment d’argent. Les notaires n’ont du reste aucun « monopole » de cette opération de cession qui devient formelle, l’acte d’avocat sera aussi bien utile aux associés (il y a dix fois plus d’avocats que de notaires…).

Sur le plan théorique, un détail a une grande portée. Il concerne les actions. Considérée comme une chose, un bien, presque matériel (l’inscription en compte), et avec l’aide de l’idée qu’une action est négociable. Sur le premier point, la jurisprudence, au vu de l’ensemble des lois sur la dématérialisation, le transfert de propriété des actions dématérialisées, donation ou cession, est aidée par la remise des titres de compte à compte et donc dispensé d’acte écrit (voyez mon Droit bancaire et financier, éd. mare & martin, ressorti en août 2026) ; la règle change pour le domaine de cet article. Sur le second point, « négociable » veut dire, par tradition et réduction, que le titre est aisément cessible (aliénable), avec des formes moindres ou sans forme (la remise) ; or, exiger un acte écrit, établi par un professionnel du droit, est une atteinte majeure à ce caractère négociable (dans l’opinion générale des juristes). Certes ce n’est pas la première règle ou clause qui entrave la négociabilité…

On peut conclure sur le plan pédagogique.

On remarque en premier lieu que cet article est l’occasion d’expliquer ce qu’est la rédaction juridique pour autrui, il faut combler le manque de pragmatisme des études de droit. Voilà une bonne occasion de le faire avec un article qui vise les trois professionnels qui interviennent le plus en droit des sociétés. On se demande, en second lieu, s’il faut enseigner l’article 1865-1 dans un cours de droit commun des sociétés. Sans doute pour le principe. Il faut ajouter que, toujours sur ce terrain, d’une introduction au droit des sociétés, ou d’un cours de droit commun des sociétés, une autre question se pose. Faut-il présenter les sociétés à prépondérance immobilière (les SAPI ?) comme l’une des grandes catégories législatives du droit des sociétés, à côté des sociétés de personnes / sociétés de capitaux, sociétés à responsabilité limitée / à responsabilité illimitée… ? On pourra attendre, ces grandes divisions sont déjà trop nombreuses et se recoupent déjà trop souvent pour complexifier encore l’édifice…